疫情一波未平一波又起，全球感染人数已经突破2000多万人。全球经济大面积停摆，第二季度GDP极度下挫，大部分行业都收到了影响，很明显，全球都在一片危机之中，然而有“危”才有“机“，譬如3月4次熔断后的美股，标普500以及纳斯达克指数再创新高，走出历史上罕见的5个月V型反转，而我们华人喜爱的房地产行业，又有什么机会呢？

上期我们提到了普通买房需要做哪些准备，这次，我们具体来聊一聊开发需要做的准备。大部分人在开发时候会用到银行贷款以达到最大化的利用资金，不同普通买房时，贷款介入时间晚一点也没事，开发流程中建议从第一步就开始和您的贷款经纪进行交流和沟通，从而避免不必要的损失。

1. 持有的结构

通常开发用地不会以个人名义持有，而是家庭信托，公司或者合伙信托的形式持有，最大的好处在于税务上的分配以及抵扣，风险控制等等。而不同的结构对于贷款的影响是巨大的。比如如果是个人持有，贷款时候需要计算现有个人名下的所有负债。如果是公司或者信托持有的话，部分银行不需要看个人名下的负债以及其他公司或者信托名下的负债。

2. 开发的类型和大小

越小的开发项目，可能反而会有更多的贷款产品供选择，有时候甚至可以用民宅贷款的形式，从而达到80%的借贷。而越大的项目可用的方式越少，并且对于预售的要求也会随之提高，贷款比例通常在60-70%而不是80%。

3. 开发经验和预售

大体而言，经验和预售都是越多越好，对于银行的风险越低，会更容易被接受。如果开发者没有相关的经验，那就需要管理人员有相关的经验。预售方面也请注意，银行对于非本地居民的预售接受度很低，往往会要求预售的80%是卖给本地居民的，从而避免交割风险。

4. 开发目的。

不同的开发可能有着不同的策略，比如：1. 仅仅只是分割土地，然后出售。 2. 建好房子并且分割土地，然后出售到所有房屋或者大部分房屋。 3. 建好房子但是不分割土地，持有所有的房屋不予出售。而对于不同的策略，能贷款的形式当然也是不同的，如果最终目的是出售，对于预售的要求会比较高，如果是打算持有并且出租的话，对于租金收入的要求会更高，而2种策略的共同点都是个人或者公司的收入越多越好。

5. Feasibility test (可行性报告)

对于一个成熟的开发商，可行性研究是在看地的同时就应该胸有成竹的。在买地，批文，开发等阶段，也会不停的修正，调整这个计算，保证项目完工，控制风险，以及确保利润。对于大部分银行而言，可行性报告中15%的利润率是一个硬性门槛。请注意，这个报告里面的数据并不是随便写写，银行便会相信的，一切都是需要证据来支持，而一个好的贷款经纪在报告上也会帮到开发商。

6. 现阶段银行动向

目前银行对于开发类用地的接受度很低，有许多客户的贷款申请也都受到了不同程度的影响，比如：1. 即便这个土地没有任何批文，但是估价师认为此土地有很大的开发价值的情况下，银行便会直接拒绝接受这个土地作为抵押物。2. 银行拒绝给没有任何房屋的土地贷款。3. 贷款比例降低，利率或者费用提高，等等。4. 持有的公司或者信托名字中出现了开发类的名词，被银行认为是开发目的，从而拒绝贷款或者被加上“开发贷款额外利率”（development loading rate）。

开发，从来就不是一个简单的投资。开发贷款，更不是一个简单的申请就能完成的。如果您有心在这个罕见的房价低潮期屯地的话，请一定记得和您的贷款经纪多多沟通，确保贷款可以顺利批复。

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