澳洲现在对信贷的严格程度已是家喻户晓了，很多买家都愁于无法跟银行借钱而不能购置心意的房产。我们作为职业贷款经理人也确实感受到了买家对贷款的恐慌，越来越多的客户会在参加拍卖或出价之前找到我们。那么，在购房前您应该怎么了解自己的借款能力呢？

第一步，收入。

我们会根据客人的收入来算出一个贷款额，客人会根据这个贷款额再上自己的积蓄算出一个能承受的房产价格。收入的形式有多种，比如银行对自雇（self-employed）和他雇（PAYG）的政策就很不一样。如果有一些客人因为经营生意时间不够长或者在税务方面的考虑，暂时还没办法向银行提供完整的财务报表和纳税记录，low docs贷款可以帮他们解决这个难题。 再说说他雇，有一些客人可能才开始工作一周，没有工资进账的记录或者工资单，但恰巧这个时候看上了一个很心意的房子，其实也有银行愿意借钱的。银行会要求客人提供雇佣合同，也可能会进行电话调查。再或者客人同时有全职的工作也有part-time的工作，这个收入的算法也是有讲究的。

我们通常会问客人很多问题，来全方面了解收入构成情况，再根据我们的专业知识实现帮客人借到最高的贷款额。

第二步，负债。

这个是和收入抗衡的一部分，负债的形式也有很多，除了我们常见的比如房贷，车贷，信用卡，其实连after-pay这种比较新的产品，银行如果发现了也会算在里面。

第三步，购买的物业

如果只是购买一般的residential property, 需要注意的地方主要是室内面积和所属区域。如果室内面积小于40sqm，能接受的银行会特别少。另外对于购买inner city 公寓作为投资房的买家，区域像City, Southbank,银行的最高借款比例是在70%。这些地方也存在估价普遍低于合同价的风险。如果低估，客人需要自己拿钱去填补低估的部分。

第四部，检查自己的信用报告

这是一个容易被忽略的部分。澳洲是一个信用系统很完善的国家，每个人只要有任何信用活动产生，信用报告就会生成，关于什么是信用报告，可以参考《澳盛金融小课堂四十四期》-综合信用报告。

举个简单的例子，如果您搬家之后忘关掉之前的水电气账户，能源公司还是把账单寄到您原来家的地址，时间一久，您的账单就变成了能源公司的bad debt，这时候您的信用报告上就会出现一笔叫Unpaid default。 这对信用评分有很不好的影响，银行会认为这个客人存在潜在不还款的风险。类似的事情还包括，一些客户签了电信商，如Vodafone，的手机Plan，然后突然回国一段时间再回来，中间没有交电话费，这也算一种default。小金额的default，幸运的话，银行是接收解释的，但default 金额太大的话，很少有银行借钱。另外市场上有一些小银行专门解决这种疑难杂症，可客户不得不向他们支付高于四大行的利息。

在工作中，我们发现很多时候客人根本不知道自己有没有default, 大多数时间都是因为疏忽造成的，所以一定要在贷款前进行一个信用记录的检查。

贷款是购买物业非常重要的一个部分，里面有很多的小细节需要注意，在现在贷款如此严格的环境下，希望客人们能先找到专业人士咨询，想好多种贷款解决方案再去理性购买物业。