最近麦格理银行(Macquarie) 公布说，停止了自管养老金（SMSF）贷款这项服务，换而言之，现在澳洲所有得银行都停止了SMSF的借贷。主要原因是之前很多客户被不恰当的建议，建立了SMSF来被推销购买物业。那么如果已经用SMSF购买的物业但是还没交割的客户怎么办呢？

这个是目前SMSF借贷的的量，相较于去年的贷款量其实是有所增长的：

大选又是一个不安定因素

目前澳洲的大选，如果工党上台的话，还有很多相关的政策会出台，比如说：

1. 同时SMSF的所有借贷会被停止
2. 负扣税会受到影响
3. 比如一年一次性只能放$75，000到养老金（目前是: $100,000）
4. 家庭信托会至少先收税30%
5. Capital Gain Tax会减少到25%

这些问题如何应对？就像当时Royal Commission（皇家委员会）出的很多相关政策，都是非常的极端，但是目前又都全部没有没有确凿的结果。我们可以等大选结果出台，相关政策立法以后，我们会第一时间给到所有相关政策的解读和解决方案，请关注我们的公众号。

其实很多银行对于SMSF贷款比较保守的原因是：里面的贷款是“无追索权” – LBRA。

什么是LRBA？

澳大利亚政府应用了有限借款追索安排（LRBA）作为SMSF受托人借钱购买物业的方式。

主要保障是，如果您违约抵押，您有责任出售您购买的单个（或多个）房产，而SMSF中的其他资产会被受到保护。

您可以在 下面的官方链接了解更多相关信息：

https://www.ato.gov.au/super/self-managed-super-funds/in-detail/smsf-resources/smsf-technical/limited-recourse-borrowing-arrangements—questions-and-answers/

举个例子

如果小明SMSF养老金里面：

• 投资房价值100万
• 贷款80万
• 50万基金投资

如果说任何意外的发生，小明不能还款，那么银行只能去拍卖小明养老金里面的那个房子。如果房子最后因为是紧急拍卖，只卖了70万（贷款是80万，还差10万），那么银行无权去碰小明养老金里面的其他资产，当然也无权去碰小明养老金外面的资产。这个就是所谓的无追索权。

那么问题来了：

最近还有很多客户用SMSF买了投资期房，还有半年到2年才交割，那么这些客户怎么办？

在目前的市场下面，虽然所有的银行都不借贷，但是现在很多大的机构都愿意借贷给SMSF，比如黑石(Blackstone)，瑞信(Credit Suisse)等，所以说只要有需求还是会有市场。但是这些机构只对SMSF认真的专业经纪人开放。

我们可以如何帮助您？

每个客户都不同，所以这一切都取决于您的需求。

因为银行已经不能做SMSF的贷款，只有通过专业的贷款经纪人才能帮你您去像大机构申请贷款。

如果您有一个复杂，难通过的情况，那么我们会找到一个可以接受您情况的贷款机构。 不同的贷款机构接受不同的房产类型，收入证据，基金结构，有着不同的利息保障比率，和贷款上限。我们会进行谈判以确保您获得最好的利率。

SMSF贷款的一些小知识：

我可以借多少钱？

• 借贷高达商业物业价值的70％.
• 借贷高达住宅物业价值的80％。
• 有商业物业为担保的贷款期限可长达15年。
• 仅支付利息的期限最长为5年（住宅物业为15年）。

您的物业

并非所有商业物业都会被接受的.

银行更偏向于SMSF贷款，并以标准商业物业作为担保。

贷款相对容易的物业有：

• 住宅物业
• 办公室
• 工厂
• 仓库
• 零售店
• 餐厅
• 偏远地区的物业
• 农场（部分农场）

贷款相对困难的特殊物业类别有：

• 开发土地
• 空置土地（在某些情况下）
• 物业状况不佳
• 酒吧，加油站和日托中心等

如果您先确定您所购买的物业是否可以贷款，或者可以贷款多少，可以和我们联系。

购买您自己的商业物业？

如果您是企业家（自雇人士）并且拥有SMSF，将您的商业物业出售给您的SMSF，则可能带来税，资金或投资方面的利益。

向您自己的SMSF出售住宅物业是违法的，但是对于商业物业没有这样的限制。

相对于直接地在SMSF中购买商业投资物，一些贷款机构会支持并偏向于这种类型的交易。

在决定将您的商业物业出售给您的SMSF之前，您应该向您的会计师和理财师寻求财务建议，因为这需要考虑到复杂的增值税（CGT），SMSF的法律以及您自己的个人财务状况。

您的SMSF的法律结构是怎么样的？

谁是您的SMSF的受托人？

在SMSF里让人作为受托人跟在公司任命人为受托人有着不同法律。

如果受托人是一个个体，一些贷方会限制贷款金额，而有些贷方则不会。

除此之外，一些贷方会调查SMSF里的成员的财务状况，或者在用退休金贡献来还贷的情况下，贷方会要求成员的收入证明。

您需要提供哪些文件？

大多数的贷方都要求以下：

• SMSF基金契约。
• 托管人信托契约。
• SMSF的纳税申报表（有一些例外）。
• 租金收入证据。
• 物业销售合同。

可以为我目前的SMSF贷款再融资吗？

是的，只要您不增加贷款金额，您就可以将当前的SMSF贷款融资到较低的利率。

如果您的贷款已超过一年或两年，那么您现在的利率很可能会比我们可以给您争取到的高了。

可以转贷多拿钱来买另一处房产吗？

不能

您无法将SMSF里的现有贷款拿去拿出更多的钱金额去购买其他房产，即使这“其他”房产也将在您的SMSF中。

可以放出产权作为商业贷款吗？

不，您不能使用SMSF中的财产作为商业贷款的担保。

您的SMSF中的物业价值将计算在您的资产状况里，并可以帮助您获得商业贷款批准，但不能将产权使用为担保。