今天和大家分享一下在澳财网采访的内容文稿分享。不是市场不好了，而是方向在调整。澳洲政府这两年一直在调控的地产市场，放缓地产投资增速，激励中低收入人群购买第一套自住房，或者第一套投资房。那么如何在市场调整的情况下收集信息和做明智的投资决策呢？

总体来说，我对地产行业非常有信心。澳洲政府这两年一直在调控的地产市场，放缓地产投资增速，激励中低收入人群购买第一套自住房，或者第一套投资房。长远来说，这是一个市场调整，供需平衡，自住人群和投资人群的均衡，才能保证澳洲当地地产长远稳定增长，避开泡沫。投资，更要紧的是投资者自己如何收集信息和做决策的流程。宏观市场的方向，好与坏，并没有太大的关系。

1.    在澳洲，平均首次购房年龄在33岁。近两年来，我们公司过去两年平均每个贷款量在110万澳币。最近两个月，降低到60万澳币。然而，总体公司的交割量还是在稳步上升。我们见到越来越多小于33岁的首次置业买家，如猛虎般入市的地产投资者越来越谨慎。

2.    澳洲的自己拥有房子和没有房子需要租房子的比例，在过去50年总，基本维持在70%。也就是说，每10个澳洲人里，7个拥有自己的房子。过去由于海外的移民热潮（FIRB统计，来自中国只占了一半。但华人尤其爱买房子）和中国的纯海外买家，提高了澳洲的房价。所以今年澳洲政府停止了海外买家可以购买二手房的权力。只让海外买家购买新房，刺激澳洲的就业。

3.     政府提供给首次自住房买家的激励

• 在维多利亚州，60万以下的房子（公寓，联排别墅，独栋别墅），免去5.5%的印花税。60-75万，有相应的减免。
• 假如房子是新房，75万以下，政府给与一万澳元的奖励 (First Home Buyer Grant)。对于不爱存钱，爱花信用卡的澳洲主流年轻人来说，这一措施大大降低了首次置业者入市的门槛。假设一个60万的新房，年轻夫妇，一人5万的收入，很容易可以贷到60万房子的90%（带房屋保险费），只需要准备10%首付和少许的政府,律师费用，就可以购房了。省去了近 $ 33,000的印花税，还得到了政府一万刀的奖励。可以说缩短了至少两年他们可以购房的时间。

• 与此同时，各大小银行给自住房买家最低的利息优惠，来完成政府的间接的‘配额’。比如，首次置业房贷利息3.5X%到3.7X%。非首次置业大概可以在3.8%左右。而投资房利息基本在4%以上。以下是目前各大银行对不同贷款产品和类别的区间。假设一个50万澳币的贷款

从以上图表不难想象，假设一个客户，有超过一套投资房，叠加起来，现金流的压力会放大。于此同时，在实际操作中，银行给broker和banker打分，批多interest only的贷款，会减分。给选择本加息的客户更低利息的优惠。限制只还利息到期的客户续只还利息的期限。这样一来，我们见到的现象是，原来拥有5套以上房子的客户，因为现金流压力，不得不卖掉一些手上的房子。这样一来，市场上就有了更多的物业可以卖给自住房的买家。

4.    政府放缓投资房增长的机制：

1. • 根据以上的利息和还款的图表继续，政府还提高了投资房的地税。
   • “空置税”。近期，不少持有澳洲绿卡客户，人不在澳洲住，收到了SRO州政府的地税账单，把客户控制的澳洲的自住房，当成是投资房来收税。
   • 提高海外买家入市澳洲的成本。从贷款上，禁止四大和澳洲本土银行直接放款给海外人士。从印花税上，提高7%的外国人印花税。
   • 迫使银行重新调整计算器，举几个例子：

别让数据对你说谎：客观对待清盘率从过去两年的80%降低到最近几周低于60%。根据我们的观察，失去的20%，正是政府在控制的 “过度投资者”，“豪宅买家”， “海外买家”，等。反而越来越多的年轻买家入市，对市场长久发展有利。

我对客户在银根紧缩（贷款变难）周期的忠告，是两个P的原则:

第一个P – Follow the Professional Advice,必须拿到银行人工审核的预批（不是系统自动批），再去参加拍卖和竞价。尊重专业金融规划师（一定要是持牌的）的建议，比如银行贷款经理，贷款经纪人(Mortgage Broker)，注册会计师，律师，理财规划师（Financial Planner）, 建筑设计师，买家中介(buyer’s agent)等。

第二个P – Be Positive. 澳洲当地人口和新移民都在增长，而且新移民的质量也越来越高，都是技术人才或者大量的资金。政府持续在花费预算扩建城市基建，刺激中小企业发展和就业。因此，住房的需求是很自然的要增长的。贷款难了，反而对有准备的买家更好了。如果有资金，收入再不够贷款了，那么可以考虑投资商业地产，无需提供个人收入，只需要看商业租金回报。或者和您的理财规划师，股票经纪人谈，投资低风险的地产基金和蓝筹股。

最后，祝大家 ‘Financial worry free‘