作为贷款申请中很重要的一部分，生活费会在很大程度上影响我们的贷款金额。在Royal Commission监管下，银行会使用HEM（Household Expenditure Measure）来审查申请人的生活费用。今天我们就来聊聊生活费与HEM。

什么是HEM

HEM的全称是Household Expenditure Measure, 是经济学家算出的认为相应家庭应该有的花销。其中的变量是：所居住城市，家庭结构，收入，生活方式。比如，一对居住在悉尼，有一个孩子的夫妻的HEM ，会比居住在塔斯马尼亚的夫妻且有一个孩子的高。高收入的客人的HEM会比低收入客人的HEM高。HEM一共21项，其中13项为基本开销，4项为额外开销，2项为投资成本还有2项是针对租房人士。每一个HOME LOAN 申请，都会审查这21项的开销（小编的内心独白：贷款的严格程度，已远不再是原来那时候的水平了）。

*该图为墨尔本地区HEM 表格，HEM会不定期更新，仅供参考

 使用HEM的争议

在实际操作过程中我们发现，大多数情况客人报的生活费会比HEM低。我们认为客户不会像经济学家一样来分析自己每日的花销，并且这个花销本身会随着环境改变而发生改变。但是银行在审批贷款的时候，会取实际值和HEM之间的高值。这就会影响生活开销比HEM低的客人的贷款能力。由于银行为了保证客户在之后有足够能力还上贷款，会使用高值来控制风险。

实际操作

我们在工作中发现，这“小小的生活费”让我们可是伤透了脑筋。有的客人收入很好，其他贷款的还款记录也非常良好，可是他喜欢使用现金，或者微信，支付宝支付。这样银行很难去审查生活费，即使我们使用了HEM，有的银行也会认为无法衡量客户生活费而拒了这个贷款。

还有客户在购房前的开销非常大，我们前文有说到，实际开销和HEM 取高值，客户想的是，我在房子交割后会减少一些不必要的开销。但是到了银行那里，这个解释很难通过。最后导致贷款额大大减少，造成交割困难。

其他的案例我们就不过多赘述，只希望客户在有买房需求的时候能提前联系贷款经理人，我们会给客户耐心讲述贷款过程中的注意事项，及早准备，以免踩雷。

版权所有。未经AUSUN Finance书面许可，不得翻印、复制或以任何方式再次使用本文任何内容。我们保留随时更改、移除以上内容的权利。

本文内容不构成金融意见， 并非专业的法律建议，不应完全依赖文中内容。本文仅用于概述总结关注事项，并未做到详尽无遗。依据本文任何内容采取行动前，敬请自行征询金融业人士或其他专业人士意见。