贷款中的那些“隐含问题”
在一个房屋购买过程中，很多客户都会需要贷款，贷款的利率高低，额度多少，哪个银行……这类信息相信也是大家最为关心的，其实，贷款里也会有很多隐藏问题，也许对于大部分客户来说未必都会碰到，但是也有必要有所了解，今天我们就来谈一谈。
1.邮编
邮编是房屋地理位置的标志，很多银行会基于邮编做出一些限制，比如大城市市中心，远郊甚至小镇，限制大部分都是基于最高贷款比例，比如市中心公寓最多只给80%甚至70%的贷款额度。（公寓的内部面积大小有时候也会有相关的限制）
2. 区域
这里的区域指的是每个房子在council市政厅的规划中的zone，比如大部分民宅都是residential zone，但是也有少量的民宅，看上去很普通，但是却是商业区commercial zone甚至工业区industrial zone，这样的话也会对贷款带来麻烦，甚至有些无法贷款。
3.规划许可
有些房子是有规划许可（DA）的，或者有些仅仅只是申请了DA但是还没批下来，在银行的抵押物认定中，可能会被归类为开发用途。或者估价报告中有Best Use的相关描述，也会给贷款带来麻烦，甚至必须使用商业贷款而不是普通的民宅贷款。
4. LVR (贷款比例)
大部分客户选择80%作为他们的贷款比例上限，有人觉得这是天经地义的事情，然后便只准备了20%的首付，然而，贷款比例上限有可能会因为各种原因而限制在70%甚至更少，通常都会和物业的类型有关，比如商业地产，加油站，幼儿园，或者比较特别的民宅。
5. 购房奖励
购买公寓时候有可能会遇上开发商赠送一些回报，比如包租期，送家具等等。一定要注意这些赠送品在合同中的表达方式，比如在大部分情况下，银行都会从合同价格中减去包租期的租金收入来作为房屋的价值，并以此为依据来进行计算。
举个例子：买房的时候,合同上有写cash rebate $20,000 when successful settle, 合同价$550,000. 那么估价师就会按照这套房子$530,000的价值完成估价报告。
6.Rate lock （固定利率锁定）
很多客户都认为贷款合同签字了，如果选择了固定利率，那交割那天就会按照这个利率来交割，然而并不是，如果交割日那天固定利率提高了，那就固定在了更高的利率。所以如果预感到一段时间内利率会提高，往往都会选择rate lock，付出一笔钱，然后锁定这个固定利率，这样交割日也会按照这个利率来固定，但是别忘了这个锁定通常有效期是90天，并且如果没有任何利率变化，钱也是不退的。建议大家听取贷款经纪的意见来决定要不要购买，通常经纪都会有一些提前的消息，做到有的放矢，而不是和银行盲目对赌。
7.建筑贷款
建新房也是可以贷款的，而且和普通的房贷区别不大。最大的区别在于建筑贷款会是分批放款，贷款人不需要从一开始就按照全额利息来支付，并且建筑贷款默认就会是Interest Only的形式，无论你选择了任何产品都会在这个IO的期限后再开始。
8.特别物业
有一些很特别的物业，比如这个物业是没有正常的马路的，比如这个房产最终完成会是一个townhouse联排别墅，但是客户拿来的合同却是两份（House + Land package），比如房屋有特别多的房间（大于10），这些物业的贷款都会有限制，甚至这三种情况在很多银行都是不可以贷款的。
9.估价风险
有些物业没有任何以上提到的问题，但是仍然有贷款难度，原因在于估价报告中被估价师给了“五星差评”，这个“差评”可能不一定和这个物业有关，比如周遭环境。亦或者给了“差评评语”，比如公寓有cladding问题。银行以估价报告作为他们的判定标准，一旦看到差评，谨慎的银行便会和客户说再见了。
综上所述，上述问题不仅仅只是购房者会遇见，现有房屋持有人转贷的时候也有可能碰上。非常建议每一个购房者，都向贷款经纪做好咨询和研究，想好自己的计划，再来决定是否购买或者持有。
- Posted by AUSUN Finance
- On June 12, 2020
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