Self-managed super funds are a popular way for Australians to take control of their retirement savings. One of the standout...

When it comes to securing a home loan, one of the first decisions you’ll need to make is whether to...

Buying a home is one of the most significant financial decisions you’ll make, and navigating Melbourne’s dynamic property market can...

If you’re searching terms like “finance broker near me”, you’ll know that finding the right broker to help you secure...

    滴水成河，粒米成箩，从年轻的时候开始慢慢积累财富，安享晚年这是许多人的规划。那么我们怎么能更快的还清贷款呢？ 今天跟大家分享几招  

  银行流水会透露出一个人的生活习惯，消费习性，甚至能判断出你经常去的场所，是否单身，爱好等等。今天带着大家一起分析下流水中那些容易被银行盯上的隐藏细节。

  疫情一波未平一波又起，全球感染人数已经突破2000多万人。全球经济大面积停摆，第二季度GDP极度下挫，大部分行业都收到了影响，很明显，全球都在一片危机之中，然而有“危”才有“机“，譬如3月4次熔断后的美股，标普500以及纳斯达克指数再创新高，走出历史上罕见的5个月V型反转，而我们华人喜爱的房地产行业，又有什么机会呢？    

受到COVID 19 第二波的影响，维州重新进入stage 4，大部分行业受到影响，房价也出现了下滑，很多人都开始准备抄底房市，今天我们就来聊聊抄底房市需要准备和注意的那些事。

  贷款审批环节中很重要的一点就是评估您的负债情况。那么负债都包含哪些呢？很多朋友可能不是很了解，本期文章将列举各种不同形式的负债，解答您疑惑。  

    联邦银行多次的降息把贷款利率带到了历史最低点。许多人在考虑要不要退出现有的固定利率从而可以选择更低的利率, 其中考虑的重点就是退出费用(break costs)。今天我们就来深度解析下break costs。    

    引言：经济的机器到底是怎么运作的？我们是否在一个经济的谷底，又什么时候会回到苍生呢？信贷在经济机器运行中扮演的是个什么样的角色？了解规律，不要恐慌，为疫情后的经济做准备。今天的小课堂来和大家一起分享一下金融大师达里奥的经济学！    

    2020年从年初开始的山火到疫情到边境封锁到隔离到放飞再到被隔离，究竟有什么办法，能将各类灾难所带来的损失降低到最小呢。答案就是保险。这两期小课堂我们主要来聊一聊关于购买物业时的保险问题。    

    2020年从年初开始的山火到疫情到边境封锁到隔离到放飞到再被隔离，究竟有什么办法，能将各类灾难所带来的损失降低到最小呢。答案就是保险。这两期小课堂我们主要来聊一聊关于购买物业时的保险问题。      

    预批是银行针对贷款人的一个初步评估，通过对其偿还贷款能力的分析，给出一个可用于购房的预估的贷款额度。今天小课堂就聊一聊预批的重要性。    

    作为贷款申请中很重要的一部分，生活费会在很大程度上影响我们的贷款金额。在Royal Commission监管下，银行会使用HEM（Household Expenditure Measure）来审查申请人的生活费用。今天我们就来聊聊生活费与HEM。    

    疫情期间，四大作为贷款市场的风向标，在不知不觉中调整了放贷的标准。虽然出台一部分政策调整，但是暗流涌动下有更多并没有公开明说的政策变化。对于这些不公开不透明的变化，第一线的贷款经纪人们最深有体会。    

    在一个房屋购买过程中，很多客户都会需要贷款，贷款的利率高低，额度多少，哪个银行……这类信息相信也是大家最为关心的，其实，贷款里也会有很多隐藏问题，也许对于大部分客户来说未必都会碰到，但是也有必要有所了解，今天我们就来谈一谈。    

    如果你打算购买75万以下物业，如果你是首次置业，如果你想拿到所有的福利，如果你有10分钟，那么我们就开始吧。        

    最近，小编收到很多客人的来电，大家很关心的几个问题包括：在疫情期间，银行是否还放贷？由于疫情不能和客人见面，我们作为贷款经纪人怎样做ID审查？目前的利率如何？银行都有哪些比较好的转贷返现？ 本文将根据这些问题，一一给予解答  

  找工作，存款，申请住房贷款来购买自己的物业，是十分典型的澳大利亚的房产投资的习惯。在过去的几十年中，澳洲人突然显现出对房产投资的极大热爱。在此之前，贷款行业却大相径庭。那么在过去的130年中房屋贷款行业发生了怎样的变化？今天我们就一起来看一看澳洲贷款行业的发展史。    

      固定? 锁定? 傻傻分不清楚! 既然都选择了固定利率, 为什么还要锁定呢? 今天我们就来帮大家解答这个问题。    

  近期，有许多开发商在囤地；银行和基金机构将这一系列的囤地行为统称为“Land Holding”。Land Banking是一种资本博弈的游戏，也是开发过程中非常有意思的部分。今天我们就来聊一聊这个话题。 YouTube 视频版本欢迎点击： 欢迎大家订阅我的YouTube频道：  

    谁也没想到19年底在武汉发生的冠状病毒，会从健康危机到经济危机，对全世界产生如此之大的影响。澳洲政府和银行在这次挑战中也很快响应，出台了各种援助,今天我们就聊一聊各种援助对贷款的影响。      

    疫情期间，现金为王。如何在险象迭生的疫情期间绝地逢生？我们总结了一些方法提高现金流，降低还款压力，帮助大家安全渡过这个时刻。    

    最初，没有人在意这一场灾难，这不过是一场山火、一次旱灾、一个物种的灭绝、一座城市的消失，直到这场灾难和每个人息息相关。COVID-19目前已经深刻的影响到了每一个行业。    

    如果你现在的固定利率比较高，现在应该怎么办呢？      

         疫情当前，大家都对当前的局势有或多或少的担心。近期遇到大量客户询问转贷的事宜。那么怎样判断您是否需要转贷？转贷会给您带来什么好处呢？本文将详细剖析，给出各位解答。      

  延续上一期特刊《手把手教你：疫情期间四大银行延期还款指南》，我说过最近会着手研究《冠状病毒中小企业担保计划》Coronavirus SME Guarantee Scheme，直至25/3/2020为止，我把现有手上收集到的信息做一个总和，给到大家一个清晰的概念。      

    继上周五本公司Nick Li所写的AUSUN小课堂101期《疫情期间澳洲各银行支援政策指南》后，本公司收到大量的咨询电话，邮件和微信，基于现在这是一个大家火热关心的话题，和各位生活息息相关，我就手把手的指导各位。务必做到详细具体。    

    冠状病毒的肆虐对社会和经济的影响随着疫情的发展而变得越来越明显, 这种情况每天甚至每小时都在发生。为了在这种不确定的时期中给客户提供支持, 澳洲各大银行都在加紧制定明确的金融救济策略。        

    日前央行下调 cash rate 至澳洲有史以来最低点0.5%，然而大部分人并不清楚，下调基础利率对自己的贷款有着什么样的影响，今天我们来聊一聊这个话题。    

    每一个华人都有置业的想法，每一个华人父母都希望自己的孩子可以早早的拥有自己的房产，那我们如何帮助他们早日买到呢？        

  在小课堂第91期《三种方法帮你商业物业贷款100%》，我们讨论了商业物业如何来做到100%贷款，让你有更多的现金流。那么今天我们来讨论一下商业物业的利率是如何的呢？4%? 5%? 6%?    

  主笔简介： Thomas澳洲小火车，汤继允。AUSUN Finance合伙人之一，MFAA维州五佳贷款经纪人(2019)，全国排名前100贷款经纪人，原墨尔本银行最佳私人银行经理(Eureka Award 2015)。揭示地产投资的黑幕和银行的秘密，让更多买家买的放心，安心万家灯火。地产投资书籍《银行不想让你知道的秘密》将于2020年底问世，想要预定的小伙伴请私信。 微信号：234502758; Email thomas@ausunfinance.com.au ;    

  主笔简介： Thomas澳洲小火车，汤继允。AUSUN Finance合伙人之一，MFAA维州五佳贷款经纪人(2019)，全国排名前100贷款经纪人，原墨尔本银行最佳私人银行经理(Eureka Award 2015)。揭示地产投资的黑幕和银行的秘密，让更多买家买的放心，安心万家灯火。地产投资书籍《银行不想让你知道的秘密》将于2020年底问世，想要预定的小伙伴请私信。 微信号：234502758; Email thomas@ausunfinance.com.au ;  

    澳洲的银行以及各种金融机构多达几十家，每家能提供的贷款产品也是五花八门。很多客户在遇到不同的贷款产品时会无从下手，不知道什么是最适合自己的产品。是否利率最低的产品就最适合你，或者还是有其它的考量呢？本文会作出分析，供大家参考。  

2020澳盛金融新年特供优惠，你还在等什么？  

    书接AUSUN Finance小课堂第87期, 5%首付贷款政策(FHLDS)在大家庆祝新年的欢歌笑语中正式开始执行了。 这一期就继续跟大家聊一下这个新政策。    

    在AUSUN Finance 小课堂的第82和90期，我们聊了关于不同收入形式对贷款审批的不同影响，今天咱们就来聊下生活开销对贷款额度以及审批的影响。      

  想了解银行如何审理客人贷款吗？想了解澳洲借贷市场吗？想了解Banker和Broker的区别和职业发展方向吗？AUSUN Finance金融培训班来了！！   AUSUN Finance金融培训班是针对大学毕业生，地产行业从业者专门设计的包含12节课程的培训课堂，这是想成为Mortgage Broker和Banker的一个必须参加，十分有帮助的课程，也可以给地产行业者了解贷款的基本知识，为客户提供增值服务。10位行业经验丰富的导师，将会用实际例子为您讲解贷款知识，并且学员有机会跟着持牌人一起工作，近距离的了解职业贷款经理人的真实工作情况。     AUSUN Finance自2015年开业以来，一共产生4位MPA YOUNG GUN（行业最佳新人奖）的获奖者，这个奖项每年从全澳几千位Mortgage Broker中仅选出30人。     而AUSUN Finance 执行董事JUNHAO SUN 更是获得全澳范围，大型商业贷款经纪人第三名的殊荣。而之前的学员有多位被银行录取，包括ANZ、Citibank, Westpac, NAB等等。多年的借贷经验，我们设计出如下6周的课程：     为期6周一共12节的课程将初步让学员感受贷款行业，用实例讲解理论知识。课程收费$660, 如果学员不满意课程，学费全退。时间定为周二周四晚上5：30-7：30，我们将为学员提供晚餐。同时，优秀的学员在课程结束后，会有被留用的机会！AUSUN Finance 期待你的加入！         版权所有。未经AUSUN Finance书面许可，不得翻印、复制或以任何方式再次使用本文任何内容。我们保留随时更改、移除以上内容的权利。 本文内容不构成金融意见， 并非专业的法律建议，不应完全依赖文中内容。本文仅用于概述总结关注事项，并未做到详尽无遗。依据本文任何内容采取行动前，敬请自行征询金融业人士或其他专业人士意见。

    在澳洲，每个人都有一份自己的信用记录报告，这和每个人的生活都是息息相关的，不论你是去申请房贷，车贷，个人贷款，信用卡，手机账户，水电费账户等等，都会涉及到信用记录报告。    

    你是否想为你的生意买一个商业物业，但是又不希望影响你公司的现金流呢？那么你需要知道如何来做到100%贷款。        

    在澳盛金融小课堂第82期我们聊了银行对于PAYG（受雇）形式收入的使用和认定，本期我们会针对银行对于Self-employed（自雇）的使用和认定作一个讲解。    

  “AUSUN Finance董事长兼创始人Junhao Sun以他的经历告诉澳大利亚经纪人，他如何在短短5年的时间内，利用文化优势，打造多元化业务，雕刻出属于自己的细分市场。”——《Australian Broker 》    

2019澳盛金融年终特供优惠，你还在等什么？

    让所有首次购房者翘首以盼的5%首付政策终于在这周出炉了新的细节, 今天我们就来谈谈这个新政策的来龙去脉和具体实施方法。    

    澳洲目前历史新低的利息政策下，是否意味着贷款也变得更加容易？今天我们就来聊一聊这个话题。      

    小编在做贷款咨询的时候常常会被问到以下一些问题，我是否有资格拿首次购房补助？ 我是否能有印花税的减免？我应该交多少的印花税等等，那么今天咱们来聊聊关于FHOG 和印花税的问题。    

  购买投资房已经成为澳洲一种主流的投资方式。然而购买投资房时需要注意什么，今天就分享九个tips给大家。

    星期二澳联储又降息25个基准点，又创造了澳洲历史最低利率，很多朋友可能会想咨询一下自己目前的贷款能力怎么样，对于之后的投资策略有所准备，今天特意和大家分享一个能快速算出你自己大致贷款能力的办法。    

  今天我们来聊一下不同的收入，让大家了解哪些收入是银行可以接受，同时也让大家清楚银行会按怎样的比例来计算这些收入。本篇文章只针对于PAYG（受雇）形式的收入，关于Self-employed（自雇）的收入会另刊讲解。        

2019澳盛金融最后一季度特供优惠，你还在等什么？      

    房子不是你说卖, 想卖就能卖. 那如果想买新房, 旧房还没卖怎么办呢? 过桥贷款可能是一个不错的选择.      

  在过去的二十五年里，墨尔本的房价以平均每年 8.1％的速度在增长，并且其中有七年是涨幅收益率超过10％的。最近，墨尔本房地产市场一直处于温和低迷状态， 这凸显了一点：房地产价格并不总是上涨，从长期来看是存在一定周期性的。但长线来说，房产投资通常会带来财富增长。今天我们就一起来聊一聊这25年来的墨尔本房产市场，同时预测未来的趋势。      

  信用卡是一种非现金交易付款的方式，是简单的信贷服务。人们对信用卡褒贬不一，有些人很讨厌，有些人却觉得信用卡简便了他们的生活。那到底信用卡好不好呢？    

    你觉得目前在房贷上付的每一分钱都是对的么？如果你这么认为，你可能需要再想想。    

  在回答这个问题之前，我们先说一下负扣税 – Negative Gearing。在我们买投资房的时候有一个经常会涉及到的话题就是负扣税。 负扣税是什么，负扣税的具体算法是怎么样，有什么优缺点，我们将做一个全面分析。      

  本文会剖析一下关于近期银行降息以及assessment rate 下调的一系列动向，并解答最近客户经常咨询的一些问题，让大家对贷款市场的变化有一些认知和了解。

    澳盛金融特供优惠，不仅免费为您提供贷款健康审核，还有机会同时获得返现+出国机票，你还在等什么？      

    有些客人在咨询贷款时首先就会问”这个房子我能借多少?” 然而针对某一物业的您的借贷数额, 除了您个人条件外还有一个至关重要的决定因素就是房屋的估价。今天我们就来聊下房屋估价这个话题。

    在澳洲，除了我们熟悉的银行之外，还有很多专业的贷款机构，他们需要相应的牌照，同样受到政府监管，但是对比银行，在贷款政策方面更灵活，接受度更高，甚至能够满足一些银行不接受的客户的需求。  

  随着大选的尘埃落定，6月澳洲央行刚刚降息25个基准点，上周清空率的回升，大家都在讨论的话题就是是不是银行要放松贷款政策？

这篇文章会覆盖以下9个点： 1.   如果您想了解如何计算维多利亚印花税, 2.   维多利亚州的印花税的重要事项 3.   购房者的更多优惠。 4.   首次购房者可以获得豁免或优惠 5.   期房购买者 6.   海外投资者 7.   个别群体的印花税豁免或优惠 8.   除印花税以外的政府费用 9.   如果只是想知道你会缴纳多少印花税

  关于贷款的审批流程以及进行时间，不少朋友会有疑问，我的案子银行审理到了吗？还缺什么文件？还有多久我的贷款才能得到批复呢？贷款批复了之后我应该做什么？本文会对于贷款审批给出一些介绍，帮助大家更好地理解这一套流程。

  喜大普奔，欢迎做客！AUSUN Finance搬家啦~  

各大银行转贷款优惠还在继续，6月30日前转贷，有机会获得单套最高总价$3,500的现金反现，多套无上限！ 欢迎联系咨询详情。  

        “在信贷条件紧缩且房地产市场增速放缓的情况下，这些商业经纪人仍然为他们的客户找到了最好的解决方案”  ——2019 MPA 十大贷款经纪人报告

    最近有客人问到信用报告还款记录里面的符号和数字代表什么意思，下面我们就来简单介绍一下信用报告小常识 – 还款历史记录。  

    建筑款与一般的房贷不同，并不是在交割的时候银行一次性把所有的贷款额全部给客人，而是在每次Progress Payment的时候放款。利息的计算也是在建筑过程当中用了多少算多少。

  有一种谎言，叫沉默。 Refinance，也就是我们俗称的“换一家银行，利息更低一些。”

  日升日落, 潮涨潮汐. 于我们生活息息相关的贷款利率也逃不过自然的规律, 有涨就有降. 涨时心惊肉跳, 降后心花怒放. 今天就来跟大家分享下最近让人心花怒放的消息.    

    常常会被客户问到这样一个问题，我是应该将我所有房屋贷款捆绑在一起，还是应该每一个房屋贷款都是独立的？

Over the past 5 years, banks have been steadily lending out less and less compared to previous years. There has...

  最近麦格理银行(Macquarie) 公布说，停止了自管养老金（SMSF）贷款这项服务，换而言之，现在澳洲所有得银行都停止了SMSF的借贷。主要原因是之前很多客户被不恰当的建议，建立了SMSF来被推销购买物业。那么如果已经用SMSF购买的物业但是还没交割的客户怎么办呢？

  大家在申请贷款的时候通常会比较哪家银行的产品利率更好，功能更多等等。但是面对市场上五花八门各种各样不同的银行，怎么样才能一击即中，选择到最适合自己的银行呢？

  各大银行转贷款优惠还在继续，最后2周的时间。3月31日前转贷，有机会获得最高总价$3,500的现金反馈。同时抓紧机会锁定低固定利率，欢迎联系咨询详情。

  任何对某房产具有合法权益的人都可以申请在Land Use Victoria上登记一个Caveat。一旦Caveat被顺利登记，该房产的地契上就会出现一条警告信息，让其他对该房产有权益或将有权益的人知悉此权益受益者（Caveator）对该房产拥有某种权利。凡是带有Caveat的不动产，未经Caveator同意是不可以被转让、抵押、租借的。  

  收入大概分为两种，PAYG(他雇) 和Self-employed(自雇)。 自雇客人常见的问题会是，我经营时间不够长，我没有报很多税，我大部分为现金收入等等。所以这类客人在贷款时会比较迷惑，到底我能否向银行贷款，能贷多少？

  作为客人，我们在准备办理住房贷款的时候首要关注的是银行的利息。澳洲银行针对客人的不同需求设定了16种利息，而低利息的产品往往是客户最直接青睐的。那今天我们就来讲一讲为什么贷款经纪人在给客人推荐银行贷款产品的时候，不一定推荐最低利息的产品。

    在之前的文章中我们AUSUN Finance为您讲解了综合信用报告(请参看2018年9月14号的文章), 对于信用报告中的信用评分您又了解多少呢? 正好最近有很多客人询问这方面的问题, 今天我们就为大家详细分析下信用评分的内容.

  人们都说，同一个弹坑里不会落下两颗炮弹，然而事实证明并不是。今年MPA YOUNG GUNS 2019（小钢炮奖）再次由AUSUN Finance （澳盛金融）的Neo Huo获得。这也是公司成立4年来第三次获此殊荣。这也是对Neo在行业内成就的嘉奖以及鼓励。Neo从事金融行业工作已逾10年，近年来选择走到台前，短短3年获此成就，实在是可喜可贺。  

自2007年9月开始，政府允许SMSF通过无追索权的贷款（limited recourse loan)进行投资。无追索权贷款指当SMSF无力偿还贷款时，银行或贷方无权追索抵押物之外的资产。加上养老金内的诸多税务优惠，通过贷款投资成为大家的热门话题。   今天我们来聊一下SMSF来做商业地产的贷款。

  很多朋友在购买了自住房之后的2到3年中，可能有计划会要购置投资房，一来，手中持有房产可以静待升值，二来由于负扣税的原因可能在税务上也有一定程度上的减免，本期的内容就是来讨论一下如何合理地在购置第二套房产时优化您的贷款能力。

  澳大利亚央行在其2018年的最后一次会议上保留了现有官方现金利率，这将继续刷新澳大利亚央行保持现金利率不变的记录。

  澳洲现在对信贷的严格程度已是家喻户晓了，很多买家都愁于无法跟银行借钱而不能购置心意的房产。我们作为职业贷款经理人也确实感受到了买家对贷款的恐慌，越来越多的客户会在参加拍卖或出价之前找到我们。那么，在购房前您应该怎么了解自己的借款能力呢？

  2018年还剩5周。许多准备年内购房并办理贷款的朋友应该注意什么？贷款办理流程大致是什么样的？每个流程预计花费多少时间？签订购房合同时如何设定交割时间？今天Ausun Finance金融小课堂就为大家来回答这些问题。

    相信许多办理过贷款申请的朋友在申请贷款时都会有这样的疑问, 什么是专业套餐产品?它有什么好处?为什么要选择套餐产品? 今天澳盛金融小课堂就为大家来回答这些问题.

2017年预算案主要侧重于住房供应和可负担性。今年，住房退居二线，对于首次购房者或租房者没有新的直接措施，但是一些变化可能会对住宅和商业产业产生间接的影响。

自管养老金(SMSF)贷款现在已经被很多人所熟识，因为他的特点非常的明显，如果目前您名下已经有太多的贷款，可以用养老金来购买额外的投资物业或者是自用的商业物业，同时也是一种可以用来合理避税的投资方式。但是，与此同时有很多需要注意的地方。

有房有车，是许多新老华人移民来到澳洲后便要置办的两样东西。而且通常也是一个家庭中比较贵的两样东西。每期公众号中提了很多房贷的内容，这期的内容会是与汽车，商用设备有关。

今天和大家分享一下在澳财网采访的内容文稿分享。不是市场不好了，而是方向在调整。澳洲政府这两年一直在调控的地产市场，放缓地产投资增速，激励中低收入人群购买第一套自住房，或者第一套投资房。那么如何在市场调整的情况下收集信息和做明智的投资决策呢？

在澳洲购买房产时，大家有时会倾向买House & Land package或者买地自己建房，因为这样有可能可以得到印花税的一定减免，并且在购房的支出上可能也有一定程度的减少。那么，在申请House & Land的贷款时有什么需要注意的事项呢？本文会给出详细的解答。

澳盛金融特供优惠，仅限两周9月30日前转贷，有机会同时获得$1250现金反馈➕最多高达500,000 Velocity Points！价值约等五千澳币，可换取一家四口美国往返机票。(双重特惠仅限澳盛金融客户，银行分行只可二选其一）圣诞节将至，澳盛金融免费为您提供贷款健康审核，还有机会同时获得返现+出国机票，你还在等什么？

        自2018年9月起，您的信用报告中将包含更多信息。相信大家都想了解这对您的财务状况有着什么样的影响。

  随着价格的增长速度远胜于储蓄的速度，想拥有一套属于自己的房子成为了许多年轻买家遥不可及的梦想。 过去一年，想在墨尔本买房的首次置业者不得不每周多存100至200 澳币的存款，因为房价已经上涨了约10% —— 这远远超过了工资的增长。 那到底要有多少收入才能在墨尔本买第一套房呢？

  就在这周三，澳洲四大银行之一的Westpac宣布将会提高其住房贷款的浮动利率。Westpac涨息已经是铁板钉钉的事实了，相信现在大家关心的是其他银行会不会也有样学样跟着涨息呢？

    您知道吗？一些特定的专业人士是可以申请90%的房屋贷款却又可以享有免支付LMI保险费的优惠的! 一般来说银行要求借款人一旦贷款超过80%借款比例就需要支付LMI保险，但是银行向众多医疗专业人士以及行业的专业人士提供了免LMI贷款方案

  估价报告是做澳洲贷款时候经常会出现的一个名词，这份报告决定了银行以及估价机构对于某一个物业的价值评估，银行最终会根据这个最终评估的价值来决定放贷的数额。而这个报告并不是每一次都是客户想要看到的结果，如果偏低，我们又应该如何来解决呢？

在澳洲，买地建房（House and Land Packgage）是一个渐受欢迎的投资策略，基本操作是先买下一块土地，再设计建房，好处是能利用土地带来的升值机会，同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。 不过，和所有的投资策略一样，机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期，风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。 了解买地建房的贷款结构 买地建房最重要的环节就是贷款结构安排。经验表明，很多投资者之所以在投资过程作陷入困境，完全是因为在操作前没有真正理解买地建房的贷款结构。 和一般的楼花（Off the Plan）和建成物业的贷款不同，买地建房涉及两份合同。一份是土地出售合同，另一份是建房合同。在大多数情况下，两份合同的签约主体是不一样的。土地合同的卖方通常是开发商或房产代理中介，而建房合同则由客户与由选定的建筑商签订。有时候，大型建筑商会同时签订两份合同：作为房产代理中介出售土地，同时也提供相关的建房方案。 买地合同和建房合同都要求银行贷款，并有可能获得较高的贷款成数（贷款与土地/物业价值比，LVR）。 需要特别提醒的是，买家必须在建房之前完成土地的交付，也就是说取得土地产权，这意味着从土地交付开始，包括在整个建房过程中都要支付土地贷款利息，这是土地持有成本。一旦开始动工建房，建筑商会和银行以及买家联系，根据不同的施工节点安排支付建筑进度款。 “购地建房”整个付款流程如下： 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%，签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。 到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。 土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。 土地交割后付款方式如下： 买家首先支付5%的定金。 房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商 。 框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% 。 封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% 。 装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% 。 际完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%。 需要注意的是：买家只需支付20%首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都由银行直接拨给建筑商，银行每当完成对每个施工节点的付款，这笔款项都会计入贷款总额作为计息基础，对投资者来说，这也成为投资资本金的一部分。 买地建房选对建筑商很重要。好的建筑商不仅能保证质量，而且能最大限度地缩短工期从而将尽量降低持有成本。因为，施工期越长，作为买家需要支付的贷款利息越多。 控制建筑商风险 选择业绩和信誉好的建筑商 选择建筑商是买地建房中最重要的环节。现在在全澳各地，每周都可以听到建筑商破产的新闻，这显示了建筑行业的动荡，很多建筑商为了获得订单都不惜拼命降低报价，但风险和陷阱正是从这里开始。 太多的时候，投资者因为选择了报价相对更低的建筑商，却遭遇建房工期大大延误，结果不仅是要付出更高的建房成本，而且还失去了很多机会。记住，你的新房要提供7年的新房保修期。因此，要选择的不是价格便宜的建筑商，而是致力于长线发展的建筑商。 选择建筑商的一个原则是“最便宜的建筑商从来都不会是最好的”。遴选标准包括：有特定住房产品的营建经验；在某一地区或住宅小区有营建经验；有稳健的财务背景，还有一点就是市场的口碑。 投资房和自住房的设计装修标准和要求有所不同，对投资者来说，在两者之间找到合适的平衡点很重要，这方面最关键的就是不要过度投资。好的建筑商应该根据买家的需求和预算，就装修标准和设计方案提出合理实用的建议，具体到选用中央空调，还是分体空调等细节。很多时候，建筑商都有两个部门或团队，一个是零售业务，专门为自住房买家提供服务，另一个专门针对投资房产品，两个部门的服务标准和方式有所不同。 建筑合同的关键条款 同样重要的是建筑合同的拟定，这是控制风险保护买家利益的保证之一。我们在和建筑商签订的合同中，有几项必要条款。 工程延期赔偿条款（Liquidated damages clause） 这是针对建筑商工程延期制定的对客户的补偿条款。如果建筑工期超过了合同中约定的最长期限，建筑商需要按延期天数支付赔偿金，例如如果工期超过26周，要按$50/天支付延误补偿。 岩石补助（Rock Allowance） 如果在施工挖掘中发现了岩石，这一条款设定了移除岩石的成本上限。如果建筑合同没有该条款，一旦施工中出现需要移除的岩石，很可能要额外支付数千甚至上万元。 固定价格合同： 这是控制建房成本上限的有效策略。双方一旦签订了固定价格的建筑合同，除非出现了合同约定之外的不可预见情况，建房价格不会再有任何变动。即使有变动，也必须经买家同意。 交钥匙合同： 这意味着房子交付能达到租客即可拎包入住的标准，通常要求交房时花园，车道、百叶窗甚至信箱一应俱全。如果没有在合同中就这些项目作出详尽具体的约定，投资者在交房后还需要支付额外的成本才能招租。 买地建房创造增值空间 巧用买地建房创造增值空间 买地建房是实现物业增值的理想策略，同时还能让投资者享受很多其他优惠。我们将其称作“增值空间”，这是因为： 建筑成本每年都在上涨 纵观全澳每个州和领地，无一例外的是建筑成本每年都在上涨，推动因素包括劳动力成本、建筑材料成本和供给压力等。新州的建筑行业指数显示，建筑成本平均年涨幅为5%。这也是自然带来了房价上涨压力。 地价每年/每期都在上涨 [...]

什么是有条件贷款预批？ 有条件贷款预批即为放贷机构表明您有资格申请到一定额度的住房贷款。放贷机构会根据您的财务状况，想要购买房产的区域及价格范围来评估您是否有资格申请房屋贷款以及您的贷款额度。

传统的投资房产的方式是在市场上买物业，对于资金实力和风险承受能力更高的投资者，也许房产开发能为其带来更多的利润和更快积累财富的途径。