LAND BANKING中你不知道的那些事儿

近期，有许多开发商在囤地；银行和基金机构将这一系列的囤地行为统称为“Land Holding”。Land Banking是一种资本博弈的游戏，也是开发过程中非常有意思的部分。今天我们就来聊一聊这个话题。

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一般情况而言，我们并不推荐客户使用个人名义来购买土地。因为在高规模监管下的大型银行和基金机构，是不敢轻易将这一类高风险贷款放给个人的。因为该类土地开发，是属于高风险的投资行为。通常情况下，使用公司名义、合伙人投资，亦或者是基金一类都是可以的。根据土地类型、性质以及其相应的地理位置的不同，贷款比例不定；一般情况下为，50%  –  70%。大部分情况下，贷款土地上有可使用、租赁的房屋或商铺一类的固定资产下，获批贷款比例为70% 。但如果是偏远地区的农业用地，则大大增加了其贷款难度；这一类情况下很难获批贷款，只有在极少部分的情况下可获取30% – 55%的贷款比例。详尽情况，还是要依据土地类型、地理位置而判定。

其中成本则是客户们最为好奇的地方了，而由于成本的多元化组成特性，所以成本所需也是最为狡猾的部分。成本的主要构成大致分为三个部分：一、年利息 –  Annual Rate (市场大致情况为7.5% 到12% 不定)， 二、交易费 – Settlement Fee/ Application Fee等等 (市场大致情况为1.5% 到2.5% 不定)，三、以及剩余需要囊括的其他费用。而交易费中，最重要的便是：它是在什么时候分阶段被收取、亦或者是在交割前被收取；再者贷款能否获批，以及获批后无法交割、交割延迟后的费用收取。交易费的收取的方式，是投资者、客户非常需要慎重考量清楚，以及需要事先了解的重点。许多不正规的机构，在未通知的情况下收取很多费用，亦或者是在已收取交易费但无法获批或者按时获批的情况下完成交易。种种一系列的情况，根据机构的不同都将导致交易费的收取变动。

估价费 – Valuation Fee 以及卖方律师费(基金方律师) – Legal Fee，通常市场价为三到五千不等。机构、估价公司以及律师行三方都需要具备极高的行业信誉，这样便可以确保市场收费的透明性和公正性。为了确保其收费的透明化，费用需要通过估价公司或者律师行，而不是任何第三方公司收取。

贷款时长 – Term，这也是一个非常重要的因素；好比，您到底是贷款一年还是三年。因为其中有一个非常关键的商业概念，也就是我们俗称的砍头息 – Cap Cost (Cap Interest Rate/ Cap Settlement Fee)。比如您贷款一百万，贷款周期为一年、利息为10%，也就是10万；贷款其中的70%，也就意味着交割当天您只能获得其中60%的款项，也就是60万；如果贷款周期为三年，则该利息为30万，也就意味着交割当天您只能拿到40万。当然也有基金是允许您可以每个月来支付相应的利息；如果是这种情况，您则需要展示您在开发以外的其他生意，以确保您有足够现金流支持所需月付。

在市面上很少有一家基金公司所提供的比例低于10%的（在你将所有的成本加在一起时），因为这是市场融资所需的基本成本。所以当您看到一家基金提供了6% 或者7% 的利息，那您需要十分小心这其中是否还存在其他的隐藏收费。客户一定要选择自己非常信任以及专业的商业基金律师、Banker或者Broker，来为自己把关。

这里我们还要提到一个相应的概念，就是Break Out Cost (通常为0.25%到3%不等):您是否可以提前还贷，或者提前还贷所需有什么样的成本。毕竟，这类基金是需要一个最短的回报期望。有的基金可能会要求您在最开始的时候支付0.25% ，来作为一个未来可随时提前还贷并没有相应罚金的这一类选择；或者是要求您支付三到六个月的利息来作为您的罚金；亦或者是需要您在一开始便保证了最短十二个月的还款期。罚金也是客户们在选择基金前便需要考虑到的一个非常重要的因素。很多不正规基金只提供六到十二个月的款项，但您的周转期可能长达三年，这之后您也无法贷到款。如果该基金是采用每年更新的方式，您也需要在一开始便问清楚一年结束之后的更新流程、以及相应的更新可能性是多少。

Land Banking是一种资本博弈的游戏，也是开发过程中非常有意思的部分。如果您是开放商、地产投资人有兴趣的话，请联系我们；如果您是感兴趣的同行，我们也非常乐意为您做出解答。