有一种谎言，叫沉默。

Refinance，也就是我们俗称的“换一家银行，利息更低一些。”

银行之间有一个心照不宣的秘密，那就是在refinance的过程中，银行通过更低的利息诱惑了新客户，但是！有两点陷阱！这些知识点，甚至在银行和Mortgage Broker（贷款经纪人）的从业培训中，都是空白的。如果您的目标，是早点把贷款还清，那么频繁refinance，绝对是错误的决定。除非，您的策略是延迟还清利息，因为资金对您其它投资会有更大回报，或者有税务便利等。

（图片：广告已经被广告商侵蚀，搜索英文Refinance的坏处，头半页全是广告）

第一个“陷阱”，在行话中俗称“关门打狗”。就是先利用超低的利息吸引客户，在客户进入银行后，再把利息不知不觉提高和老客户一样。这就和婚姻一样，有些婚姻不离婚，纯粹是因为成本高。当你成为了老客户，大部分银行并不再会把最优惠的利息和促销给到你了。为此，银行的利息折扣部门，还有两道利息系统。系统一：New Acquisition Rate，即新贷款利息。系统二：Existing Clients Maintenance Rate，即现有客户维护利息。也就是通常来说，给新客户利息折扣爽快，先进来了再说，甚至可以当天批。而老客户，悄悄涨利息不说，利息涨了后，如果是浮动利息，80%的情况下，很难拿到和新客户一样的利息。真是喜新厌旧吖。三年前在银行交割的海外投资客户，这几个月已经被银行涨到7%左右的利息，因为银行算过客户的“离开成本”，比留下来更高，所以判断客户不会走。也就是为什么银行可以放心大胆的加息而不怕流失这些客户。

当然，也有办法在不refinance的情况下，节省利息。我的YouTube频道有详细介绍。

第二个“陷阱”，叫做“利息前置“（interest forward loading）。这个东西看似有点专业，说白了就是银行把大部分钱都在一开始赚了。况且，大部分老百姓和消费者不了解通货膨胀(inflation) 和量化宽松 (QE) 对财富缩水造成的巨大影响。简言之，就是银行今天先把大部分利息赚了，因为今天的$100刀，比10年后的$100刀，要值钱多了。如图：

图中的例子，左上角是假设条件：一个50万澳币的贷款，3.99%的利息，30年的贷款年限按，每年还款12个月。

右上角，你会惊奇发现，30年的贷款，本金50万，居然要还近36万澳币！

再往下对比细看，每个月按揭是$2,384.19，第一个月本金和利息的比例是 $721.69 vs. $1,662.50，而第60个月（图二下方），本金利息的比例是 $877.63 vs. $1,506.37。

请注意！也就是说，如果你的目标是早点还掉贷款，在第五年（也就是第60个月），你在银行A的利息是3.99%，银行B给您3.69%。乍看之下，你省了0.3%一年，但其实，你前5年的本金都白付了。但是刚开始的时候，利息的比重更大，最后获利的，还是银行。

付更低的利息，并不代表你支付出去的利息就更少了！重要的概念说三遍！

付更低的利息，并不代表你支付出去的利息就更少了！重要的概念说三遍！

付更低的利息，并不代表你支付出去的利息就更少了！重要的概念说三遍！

因为你的利息成本总支出，是提高的。

Rate is not equal to repayment!

Rate is not equal to repayment!

Rate is not equal to repayment!

Look at your total interest payment over the term of the loan!

最后一个概念，少有人思考的，就是时间和价值。简单来说，你每一次refinance，一般都是30年，那你什么时候还完贷款呢？

更多关于利息的秘密，可以参考Thomas的YouTube频道，<银行的十六种利息> 等。（YouTube搜索Thomas Tang）

如果坚持诚实，可以让人变得富有，那么希望有朝一日，我是其中一个。

题外话：其实还掉贷款的最快方式，是再买一套房。具体如何操作，希望有机会和你下次再聊。