自管养老金(SMSF)贷款现在已经被很多人所熟识，因为他的特点非常的明显，如果目前您名下已经有太多的贷款，可以用养老金来购买额外的投资物业或者是自用的商业物业，同时也是一种可以用来合理避税的投资方式。但是，与此同时有很多需要注意的地方。

通过用养老金借款来投资房产是非常复杂的。例如，银行要求借款者满足养老金贷款流动性要求（SMSF loan liquidity requirements），在房子交割之后，银行需要看到在您的养老金中有一定的数额的流动性资产。

我们首先要了解什么是养老金中的流动性资产？

对于养老金贷款来说，流动性资产指的是在您的自管养老金账户中持有的可用现金,股票或者其他的一些可以基金投资（如果是封闭基金，这个需要确定）。大部分的银行都希望确保在房子交割之后，在除去贷款后您的养老金账户中还能够持有银行认为足够多的流动资产，来支付可能需要的支出。

你需要在你的养老金 中有多少的流动性资产？

养老金贷款流动性要求是按房价的百分比来计算的，而不是按照贷款的比例来计算的。

通常来说，银行希望您能够在您的养老金账户中持有房价10%至20%的流动性资产。

例如， 如果您购买了一个价值50万的物业，银行可能会要求您在您的养老金账户中持有至少5万的现金和其他流动性资产。（当然这个每个银行也会有很大的不同，10% – 20%只是一个大概的指标，有的银行是可以不需要的）

然而，您也需要考虑到购买物业会产生的其他的费用， 包括印花税和过户律师的费用。一般来说，这些费用大约会有房价的5-6%。

所以，事实上，在您支付的购房定金之外，你还需要持有将近房价30%的流动资产来满足银行的养老金贷款流动性要求。

您需要考虑到不同的银行对养老金贷款会有不同的要求，有其在他们计算流动性要求的方法上会有不同。注意：有一些银行是不需要这个流动性资产的要求。

您可以联系我们的专业贷款经纪人来确定您怎样可以满足用SMSF贷款的要求。

在评估您的养老金贷款申请时，银行会审核哪些内容？

当银行审核您的贷款申请时，银行会审查您来自工作收入的养老金贡献金的数量。

他们也会考虑您的杠杆使用程度，就是您需要贷款百分之多少，这意味着相对于您购买房子的价格您贷款所占的金额。

然后他们会考虑您的购房定金的数额大小。一般规则下，将您需要至少持有30%的购房定金。尽管一些银行也会接受20%的购房定金。

银行也会考虑您从物业中获得的租金回报率。您的租金回报率越高，对您的贷款申请越有利。

您可以借到多少钱？

我们的专业贷款经理人可以帮您申请一下贷款:

• 标准养老金投资贷款: 可以最多借到房价的80%。但是，您需要注意的是，大部分的银行会将您的贷款金额限制到房价的75%。
• 商业物业贷款：对非专业用途的物业，最多可贷到房价的70%。
• Low Doc （公司收入）贷款：这个到时候会有连载的详细介绍给您做说明，简单来说就是可以不看您自己的收入，就只看您公司的营业额。

对于养老金贷款，不同的银行会有不同的政策，尤其体现在他们评估您偿还贷款能力的方法不同。

您可以和我们专业于养老金贷款的贷款经理人联系，获得专业的建议。

有没有可以规避银行的资产流动性要求的方法？

是的，有这样的方法！更有一些银行更本没有养老金贷款流动性要求。

而在其他的情况下，您需要用一点创造力来规避它，包括：

• 降低您的贷款比例

您的借款比例（LVR）越低，对银行来说借钱给您的风险越低。如果您的借款比例低于房价的70%， 一些银行可能会取消资产流动性要求。

• 有足够强的收入

如果您有足够多的收入，有一份稳定的工作，并且相对于您的收入并没有非常多的贷款，一些银行可能会减少对您的资产流动性的要求。

• 有足够强的现金流

如果您拥有相对于您的贷款来说足够强的租金收入产生的现金流，那么银行将不会担心您将会没有足够的钱偿还贷款。

• 有足够强的备用方案

在您的养老金出现资金短缺时，您是否会出售您的其他资产或者在您的养老金中投入更多的资金来偿还贷款？

如果您想知道怎样可以合理地减少银行对您资产流动性的要求，请您联系我们的专业贷款经理。

如果您接近退休年龄会怎样？

当您的年龄高于60岁后，养老金贷款流动性要求可能会增加到20%。甚至有一家银行会要求达到40%。

对银行来说重要的是您还会继续工作多少是时间或者您要怎样保持贷款正常还款。

这就需要您能够提供一份有说服力的退休计划，这个退休计划可以通过和您的理财规划师协商后完成。

为什么银行要规定资产流动性要求？

因为养老金类似于一种自我管理的资产，不一定是依赖于您的工资。

银行想要避免风险并确保您有足够的钱来满足贷款还款。

如果养老金没有足够的可用资金，那么会带来较高的违约归还贷款的风险。这是因为您可能没有足够的可用现金来满足可能遇到的意外事件的需要。

这种风险对于澳洲的自雇人士来说更加明显，因为他们不总是有稳定持续的收入来源。

这还不包括日常维护的费用，修理费用和房屋长期空置的费用等可能会影响到房产投资者的费用。

当然，养老金贷款流动性要求也有商业因素，简单地说，银行更喜欢“富有”的养老金持有者，因为小数额的贷款对他们来说缺少盈利性。

贷款经理人可以怎样帮到您？

通过您的养老金借款可能会成为一个雷区并且很容易出现错误。因此一个富有经验的贷款经理人在这方面可以帮您在符合规定的情况下获得贷款。

尽管现在提供养老金贷款的银行的数量已经明显地减少了，这仍然是一个增长型的领域，并且预计在未来会变得更加壮大。

为了最大化地帮助您用养老金贷款，我们的贷款经理人可以通过一下方式帮助您：

• 建议您能够贷款的金额
• 建议您需要在您的养老金账户中放入多少的金额才能够购买您想要的物业
• 指导和给您贷款计划来帮助您快速地追踪您的养老金贷款
• 告诉您哪些以银行可以接受哪些物业的贷款以及哪些物业不被银行所接受。举例来说，一些银行会对期房（off-the-plan）和新建的房屋要求较低的贷款比率 （LVR）。我们知道银行在物业所在区域和面积有哪些要求。