在回答这个问题之前，我们先说一下负扣税 – Negative Gearing。在我们买投资房的时候有一个经常会涉及到的话题就是负扣税。 负扣税是什么，负扣税的具体算法是怎么样，有什么优缺点，我们将做一个全面分析。

什么是负扣税（Negative Gearing）

你通过贷款来购买投资房，如果房屋比较旧可能会装修之后出租，然后同时还有各种房屋维护费用。在每个财政年底，你可能会发现你的投资房产生的租金收入会小于房屋维护费用，那么这个投资物业会有负扣税。

当一个投资物业有负扣税的时候，从账面上来说并不好看，因为你的收入要小于支出，但你可以通过用这个损失抵消其他方面的收入。最终会使你的税前收入减少，从而在财政年度支付更少的个人所得税。除了可以合理的避税，投资者也可以通过物业的增值来实现长期的获利。

负扣税的税务处理

很多房地产投资者主要是依靠房产增值来实现收益，但投资者依然不会希望租金收入小于投资房的维护支出，从而出现亏损；不过从现金流的角度来看，投资者并没有亏损，甚至还在赚钱，这要从投资房的两种费用说起。

两种与投资房相关的费用：

• 现金类支出，主要包括：贷款利息费用，银行账户费用，房屋维修和管理费，以及保险费等。
• 非现金类支出，指的是折旧费用。

如果现金类支出和非现金类支出的总和超过了租金收入，那么就会出现净租金损失，这个损失能够用来抵扣你的应税收入，例如你的工资。

下面我们用具体的例子来说明，利用“负扣税”带来的税收优惠。

假设A购买了一个价值$60万的投资房，贷款$48万（LVR=80%），年利率4%。

个人所得税：

从上面表格中不难发现，对高收入人群来说负扣税可以带来更多税务优惠。年收入从低到高：$35,000, $70,000, $100,000, $200,000的投资者，使用负扣税后的退税额依次为：$2,888, $4,940, $5,525, $6,840。因此对于医生、律师或IT 等高收入人群来说，通过持有几套投资房不仅可以享受房产增值带来的收益，还可以合理避税，减少税费支出。

下面是澳洲税务公民的个人所得税表：

负扣税的优势

• 减少个人所得税

投资者可以把投资上的部分损失变为收益，通过用这部分损失来抵扣税前收入来减少个人所得税。

• 长期收益

负扣税不仅可以在短期内增加投资者的财务能力，也可通过投资物业的增值，实现长期收益。

• 合理的理财策略

负扣税对于一部分人群来说可以起到合理避税的作用，以此来实现合理的理财策略。

 使用“负扣税”的风险

就像所有的投资一样，负扣税也具有风险。通过借钱来购买投资房本来就是有风险的，在使用负扣税投资前，你应该仔细的考虑它都包含了哪些内容。尽管负扣税可以使你享受通过借贷带来的收益，但也应考虑到，在不景气的市场环境下（房租下降，利率上升，房屋维护费用上升等），有可能会面临较大损失。在采用负扣税策略前，要考虑到以下风险：

• 如果你出现资金短缺怎么办？
• 如果你找不到租客，房屋长期空置？
• 如果房价上涨无法达到你的预期？
• 如果你无法支付房贷？
• 如果税法改变，不再支持负扣税？

你可以采取一些措施来减少与负扣税有关的风险，减少投资风险的最好的方法是在购买物业前做好充分的研究，了解房产市场趋势，确保你的收入可以足够支付你的贷款利息和其他费用，即使在不景气的环境也可以找到合适的保障来减少损失。所以我们在做贷款的同时，考虑的不仅仅是一个贷款，而是全面的规划。

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