居然连成功人士也交了智商税—为什么房子会低估(上)
居然连成功人士也交了智商税—为什么房子会低估(上)
居然连成功人士也交了智商税—为什么房子会低估(上)

居然连成功人士也交了智商税—为什么房子会低估(上)

Thomas Jiyun Tang

 

主笔简介：

Thomas澳洲小火车，汤继允。AUSUN Finance合伙人之一，MFAA维州五佳贷款经纪人(2019)，全国排名前100贷款经纪人，原墨尔本银行最佳私人银行经理(Eureka Award 2015)。揭示地产投资的黑幕和银行的秘密，让更多买家买的放心，安心万家灯火。地产投资书籍《银行不想让你知道的秘密》将于2020年底问世，想要预定的小伙伴请私信。

微信号：234502758;

Email thomas@ausunfinance.com.au ;

 

前言：

  • 估价报告到底长什么样？
  • 买新房一定低估吗？
  • 买公寓一定低估吗？
  • 为什么买我隔壁同一户型的老王没有低估，而我的银行却低估了呢？
  • 原来银行估价有操作空间？
  • 低估的代价是什么？
  • 什么房子铁定低估，其实银行早就告诉你了。
  • “华人坑华人是真的吗？” 为什么有PR和没PR买同样的房子价格不同。

每个人都应当有一个导师，或者良师益友。TA充满着智慧和经验，谦卑，平易近人，乐于分享专业知识，希望帮助他人成功。希望你在收益之后，也将这些让人喜乐的知识，继续传递给万家灯火。

当你拥有无懈可击的知识系统后，在地产投资领域里，你定能点石成金。买什么，什么涨。就是这么霸气。

时常有人问我，为什么我买的房子低估了。有钱的，就当交学费了，还算幸运，生活多了一些经历。没钱的，差几万块钱交割，就靠人缘了。平日里人缘好的，亲朋好友，患难见真情，凑一凑，还算能度过难关。平日里福报不够的，运气不好，也没做好功课，丢了10%定金，交了延迟交割的罚金和一系列律师费，或许还要再支付开发商或者卖家差价索赔。真是人生一大劫难。钱就是时间，丢失了10%的定金，相当于丢失了那些为了赚取这定金的时间。它可以是一个人一年甚至多年的心血。鲁迅说，“浪费别人的时间，就是谋财害命。”让客户避免低估的损失，必然是每个有经验的贷款经纪人责无旁贷的职责之一。

那么这里，我们来分析一下估价的种类，流程，决定估价的因素，银行为什么把估价当作它重要的风控指标之一，以及一些案例吧。

 

 

估价报告长什么样

居民房版，第三方估价公司完整版:

 

Acumentis

 

1.八个风险评级

Risk Analysis

2.五个参照物

Sales Evidence & The Market

五个参照物

3.几个重要专业词汇

Valuation Assessments Summary

 

4.一段口水贴

估价的种类：

1. 中介估价建议书（sales appraisal） ：

 

一般由当地二手中介，整理和比较附近类似的房屋近期的交易价格，给卖家一份书信和报告文件，主动请缨，希望卖家把销售权交给自己，自己能在一定价格范围区间把这个房子卖了。通过我们客户一般的经验，这类中介估价都会在地产市场低迷的时候显得“虚高”，而地段好的，稀缺的房产，或者赶上好时候，最后的成交价，或远远超过中介给的建议价格。但是这类中介估价建议书，是银行不认可的，因为不确定因素太强。记住，银行是和客户在一条船上的，银行也在为客户规避风险。所以作为贷款从业人员，银行的规定，如同市场真理，都是用前车之鉴的经验换来的。

2. 由第三方独立估价公司出的独立估价报告(Valuation Report via third party independent valuation firms)

 

一般客户纠结的，就是这一类估价报告。它一般运用于银行评估买家的房屋市场价值，相对客观，公平，公正，但是不公开。银行明文严厉规定，不可以把银行内部的第三方估价报告给客户，即使这个钱是客户出的。银行有最终解释权，也为了避免和客户有不必要的纠纷。

银行一般拿这个建议价格当作是在市场最坏的时候，这个客户万一还不上钱，银行要出面拍卖清算业务来保护存款人的本金的情况下，这个房子能卖多少钱会比较有保障。而且，第三方估价公司是银行额外的保护伞。假如银行拍卖了这房子，远远地低于估价公司的建议价格，造成了损失，那么估价公司的专业保险(Professional Indemnity Insurance)将承担索赔。说白了就是一起骗保的行为。估价公司对于一般居民估价才收$300到$500的费用，也会极为保守争取自保。估价师也不是一个高薪的行业，所以也不喜欢为难自己的饭碗，不太会同情倒霉的买家。这种结果一般都会比较保守。

二手房vs新房

二手房vs新房

 

 

笼统的来说，二手房低估的可能性不大，一个贷款经理一般每年难得见一次。因为二手房可比性很强，附近的二手房很容易找的到对比和参照。除非是豪宅，目前银行定义200万澳币以上的房屋为豪宅。豪宅一般风格迥异，拍卖的时候，比较容易引起过于情绪化的成交价，所以每年我会遇到一两个估价低于交易价的豪宅。这类客户一般也不差钱，任由时间抹平一切。其实要再卖，也很有可能卖到更高价格，大不了价格到不了我不卖。只不过银行不愿意承受这个风险罢了。然后新房的命运就稍有不同了。新房之间又要分房屋种类。有独栋别墅中的豪宅，和中等或以下的独栋别墅。通常独栋别墅的豪宅，又是新房，有低估的可能性。比如一个$1600万的Hawthorn古董豪宅，银行不仅要低估，还最多只能贷估价的50%，因为可以接手的买家凤毛麟角。而中等偏下的，则不容易低估，因为可以比较的参照物更多，也有更多消费者可以接的起盘。如果是新房联排别墅(New Townhouse)，同样和价位有关。当然，超豪华的联排别墅很少见。都那么有钱了干嘛还和领居共用一堵墙吖。一般200万澳币以上的联排别墅就很少见了。联排别墅有Duplex，就是左右或前后双拼，价格相对能卖的贵一些。而一块地超过两套的，价格通常在150万澳币以内，甚至100万澳币以内居多。一般越多Townhouse的项目，每一套Townhouse的单价就越便宜。一个有意思的现象是，目前在维州，政府重点扶持的是75万以下的新房，补贴一万到一万五的首次置业现金。60万以下首次置业免除印花税。我反而还见到不少开发商为了促销，78万的房子卖75万，客户的房子估价还高于购买价。重头戏来了，新的公寓，一般为重灾区。（真的是讲了又要得罪人了，好紧张。）新公寓中分高密度公寓和低密度公寓。低密度公寓有几个特点，一般处于郊区，低于六到十层楼（不同银行定义不同），低于一定的套数，室内面积（不包括阳台，墙壁和公摊面积）一般很少见低于50平米的。这类买家，一般是在同一个郊区或附近长大的孩子，喜欢留在这个区，离父母和朋友距离近，也暂时没有很多孩子，不需要大房子。或者是为了孩子进校区房，预算有限，买不了3房的独栋或联排别墅，买一个3房的大公寓占一个学区的位置，也是常见的。可怜天下父母心。重灾区高密度公寓，我还是有必要单独分一个段落讲的。毕竟大部分人，包括教授，医生，在国内的成功商人，都在这里栽了跟头。高密度公寓，在维多利亚州，多分布在邮编为3000到3008，也就是CBD，South Bank，South Yarra，Docklands，Caulfield等地。一般为大型的公寓，泳池，健身房，设置俱全。当然，名气好的高质量公寓，比如Swanston Centre，黄金地段，整个项目交割就很少见有低估的。甚至在转楼花过程中，有不少加价转卖的。首先，如果这个项目，已经在开发阶段，拿地太贵，开发成本过高，其实早就上了银行内部的黑名单。某些大银行是对Broker和Banker内部公开，所以我好奇为什么我的客户买公寓前不来问我。另外，某些项目，如果LMI (Lending Mortgage Insurance) 保险公司不愿意提供贷款保险，也侧面说明了很多问题。其次，一个项目的销售价，一般是高层楼的价格高于低层的，因为风景好。但是银行认为低层的公寓相对安全，防火楼可以接到。更重要的是，银行有一个统一的指标，不拿一个项目里超过20%-25%的存货。也就是说，一栋楼里有100套，一家银行，西太银行集团（Westpac，St George，RAMS，Bank of Melbourne, Bank of SA）只接受25套，第26个来申请的将遭到狠狠的拒绝。也就是一个非常有意思的现象，如果这个项目普遍存在低估，可能第7层同样户型只低估了3%，到了第37层同户型就低估了13%。或许也是同一家银行已经快饱和了的信号吧。第三，这点就非常重要了，同样一个户型，不同银行搭配不同的估价公司，居然有不同的结果。比如C银行，让小O公司去做1209的估价，结果估价报告低估10%。可是C银行让小R公司去估价，却是满估。而W银行，让小R公司去估价，却不一定满估。其实，其中有银行对项目的内部评级影响了估价公司的结果，也有估价公司内部人员的人为偏差。但是银行的内部指标原因比重偏大。这类信息，也只有在交割前，通过broker和banker之间分享信息，才可以做到规避最差结果下的银行和估价公司组合的选择，从而选择更优途径。当然，存在必合理，如果您是从自住的角度，就是喜欢城里，这些投资的建议都不一定适合你。或者，您是澳洲新移民，不打算在这里做生意，只想收租金，或许这些增长慢，但是租金回报相对高的公寓的确适合你。思辨地去看，我也不完全认同银行的保守看法。即使从当地人，也就是澳洲主体消费人群的角度来看，人们的生活习惯是有自己的House，有大花园，在郊区，接近大自然，不喜欢高密度公寓，像鞋盒子一样(Shoes Box)。可是，喜欢城市生活的当地年轻人也越来越多，不喜欢剪草的年轻人，甚至家里铺假草。另外，习惯干净水泥地宵夜奶茶的亚洲移民也越来越多。也就是说，“接盘侠“的数量源源不断地攀升，而高质量高密度公寓却越来越少，或将导致高密度公寓价格上涨。
3.  历史数据基础报告(Kerbside or desktop valuation reports)Automated Valuation Report

     澳洲银行为了节约成本，针对表现稳定，历史数据充分的地区和房屋类别，实行非全估办法，也就是一份第三方估价师出的报告要$300澳币以上，那么一份电脑系统出的报告，只需要平均$50澳元。这类房屋大多在100万澳币以下，为二手联排别墅或者二手的独栋别墅，在相对成熟的区域，贷款人申请的贷款比例在80%以下。只是一个一两页纸的数据报表，证明附近房价最近是稳定的，波动不大。大多银行这类报告都是和澳洲最大的地产交易数据公司RP Data签署的协议，利用他们的数据。
4. RP Data公司市场报告 (RP Data Valuation Report)Corelogic DesktopRisk Analysis

   与上面的报告相比，这类报告已经非常普遍了。很多Broker和Banker会拿来给客户做买房参考。这份报告包括一个房子过去30年的交易价格，周边同类参照房子最近6个月的交易价格以及租金情况，本区的平均价格，中间价位，人口结构等。我想强调的是，其中一个预计一套房子能卖多少钱的功能，是不准的，房屋最后的交易价格会因为人为因素而变化。银行会用这个数据做参考的基础，是银行已经有了这个房子做抵押，在做refinance，或者这个房子的申请已经来到他们银行了。而买家投资的时候，最好的参照是报告中提供的五个参照物。如果价格更高的，必须有原因，比如面积更大，交通更方便，装修更新等，才符合市场规律。如果这些条件都更好，价格还和你买的一样，或者更低，那么就说明您暂时买贵了。这样可能会打乱市场规律，下一个卖家心理价位又更高了，而之后有没有愿意接盘的接盘侠呢？只要一直有，市场就会继续，一但停止了，就是泡沫了。所以说，早期华人热卖热买的区，比如Glen Waverley，Box Hill，Doncaster，国内移民或者国内的纯海外投资人，当时还可以没有绿卡买二手房，没有限制，和中国北上广的房价比，墨尔本的房价非常便宜，所以都违背了当地的价格参考和规律，每一个拍卖几乎都是华人买家竞拍成功，志在必得。而当海外贷款政策缩紧，外汇限制，海外人士税务加重等一连串组合拳被政府打出，这些区的头12个月，拍卖价格降低15%-20%。这也侧面说明，在澳华人应该多关注非华人聚集的地方，当地人口刚需强劲的区，作为投资参考。5.  Thomas掐指一算。6.  土豪客户浪漫豪气拍卖法。以上两种办法，第五和第六，当然都是不存在的，我开个玩笑罢了。
     在下一期，将会介绍估价的流程、决定估价的因素以及如何降低低估的可能性、银行为什么把估价流程当作把控风险的重要、以及如何最大化规避房屋低估的风险。银行不能说的秘密，说了没朋友系列~~~敬请期待下期！
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  • Posted by AUSUN Finance
  • On February 14, 2020
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Tags: 2020

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