有些客人在咨询贷款时首先就会问”这个房子我能借多少?” 然而针对某一物业的您的借贷数额, 除了您个人条件外还有一个至关重要的决定因素就是房屋的估价。今天我们就来聊下房屋估价这个话题。

银行为什么要对房屋进行估价?

这个问题其实不难理解。 购房者和卖方确定了购房价格，签订了买房合同， 然后把房子抵押给银行，从而获得银行的贷款。 因此银行是和购房者共同承担风险的。 银行控制风险的一个重要标准就是贷款比例（Loan to Value Ratio – LVR）， 贷款比例越高银行承担的风险就越大, 所以银行需要估价报告来确定LVR的高低。 一般购房者可以从银行获得的贷款数额是由估价结果的一定比例确定的。

银行是如何对房屋进行估价的?

对于这个问题， 很多不熟悉估价流程的客人会有个误解， 以为估价是由银行操作的。 其实银行是不能操控估价的。 一般情况下银行会指定或者随机挑选一家独立的估价公司去对房屋进行估价， 估价公司又会指派一位专业的估价师去完成评估报告。 为了确保估价结果的公平和准确， 估价公司在给出估价报告前会经由内部多个部门的检查和审批。所以整个估价过程是由专业的估价公司而非银行完成的， 因而估价结果并不受银行或者其他机构影响。

估价的方式有哪些?

并不是每个抵押给银行的房子都会由估价师进行估价。 银行的估价体系有3个不同的类别， 银行根据对物业的风险评级来确定使用何种估价方式。 如果银行判定抵押物业属于低风险时， automated desktop valuation或者AVM(Automated valuation model)等系统评估会被采用，也就是说估价结果是由系统根据房产数据来确定的。 对于低风险的物业, 银行也会委派估价师做个路边估价(Kerb side valuation)。在银行无法确定物业风险或系统评估价值低于买价或转贷所要求的价值时，将采用估价师到实地进行全面估价(full valuation)的这一估价方式。不同银行对于估价会有不同的要求， 例如有些银行会强制要求房价超过100万以上的房子做全面评估，有些银行会对非公民的贷款申请者购买的物业进行全面评估。

估价师确定房屋价值的标准有哪些?

一般情况下估价师在对物业进行评估时会关注以下方面:

• 物业的大小
• 房间的数量和类型
• 固定配置和设施
• 地理环境和位置
• 建筑结构和条件（包括故障）
• 外观和装修标准
• 市场走向和波动
• 当地商业和就业状况

另外在给出估价结果时, 估价师还会参考过去六个月在同一区域的相似房型的成交价。

估价结果比合同价低了怎么办?

相信这是很多购房贷款者关心的问题，也是最不愿意碰到的问题。 然而银行估价结果低于合同价的情况还是会发生的。如果低估的数额是贷款者可以接受的， 那贷款申请还在同一家银行申请。 如果不能接受， 那通常的做法是换另一家银行重新申请做估价， 但是这也不能保证估价结果会更好。 如果估价结果有非常大的偏差，可以在同一家银行内申诉， 向估价师提供至少3个同一地区相似房型最近的成交价，去挑战估价结果。 但是一般情况下估价结果一旦出来了， 银行就基本不会更改价格了。 挑战估价师更改估价报告的成功率也是非常低的。

最好的方法是跟我们联系， 我们可以帮您在房产低估的情况下依然拿到理想的贷款数额。第一我们可以为您免费提供多家银行和金融机构的提前估价服务(upfront valuation)。 这样不仅可以节省贷款流程的时间， 还能确保估价结果的稳定。第二， 就算低估是不可避免的， 我们也可以通过调整您的贷款结构等方法， 帮您拿到预期的贷款额度。

最后需要提醒的是，银行估价是银行应用于房产抵押贷款时用来控制风险， 确定贷款比例的。 所以它不适用于任何其他的目的，比如确定房产的市场价值等。