一个简单的例子帮你理解：

Sarah 年薪 12 万，于2026年7月1日（预算夜之后）购入一套投资房。该房每年租金收入 2.5 万，但利息和其他支出合计 3.5 万，产生 1 万元亏损。

在2026-27财年（过渡期内）：

Sarah 仍可用这 1 万元亏损抵扣工资，应税收入从 12 万降至 11 万。

从2027年7月1日起：

这 1 万元亏损不能再抵扣工资，只能结转，等到未来有租金盈余或出售房产时再使用。

从 2027年7月1日 起，50% CGT 折扣将被通胀指数化模型取代，同时对”真实资本利得”设定 30% 的最低税率。

具体来说：

某套住宅：

• 2020年购入：50 万

• 2027年7月1日估值：85 万（增值 35 万）

• 2030年出售：100 万（总增值 50 万）

税务处理：

以下内容不受影响：

• 自住房（主要居所）的 CGT 豁免；

• 小企业 CGT 优惠；

• 经济适用房 CGT 优惠。

新建住宅的投资者可以在 50% 折扣和通胀指数化两种方式中自行选择，以获得更优的税务结果。

用于其他自住房转投资房,

有一个重要的好消息投资

但需要注意：

•房产必须是在预算夜之前已持有的；

•不能通过增加借款来人为制造负扣税利益；

•仍可能涉及 CGT 问题，具体取决于持有时间和个人情况。

再融资（Refinance）不会影响祖父条款

这是很多投资者关心的问题：如果我对预算夜前持有的投资房进行再融资，会不会失去负扣税的祖父保护？

根据目前公布的安排：单纯的再融资（条款相近）不会影响祖父条款。

但政府明确表示，投资者不能通过大幅增加借款来人为创造额外的负扣税利益。

具体立法细节尚未发布，最终规则可能还会调整。如果你有再融资计划，现在是和我谈谈的好时机。

家族信托（Discretionary Trust）

税务结构要重新审视

小企业即时资产抵扣

终于永久化了！

过去这一政策每年都要”续命”，企业主无法做长期规划。永久化意味着你可以放心地把设备采购和融资计划纳入长期商业规划，而不是每年等政府宣布是否延续。

适用资产通常包括：商用车辆、办公设备、电脑、工具和机械等。

企业税务优化

亏损结转和初创企业新政

电动车（EV）税务优惠

窗口期正在收窄

7.5 万澳元以下的 EV

全额 FBT 豁免维持至 2029年4月1日。

高价值 EV

将更早开始过渡，最终统一转为 25% FBT折扣（2029年前完成过渡）。

住房供应与外资限制

市场格局的长期影响

01

20 亿基础设施投资

政府宣布投入 20 亿澳元 用于住房配套基础设施（道路、水电、排污等），目标是解锁约 7.5 万套新建住宅。这一措施旨在从供给端缓解住房压力，对建筑贷款和新建住宅市场是长期利好。

02

外资购房禁令延期至2029年

政府将禁止外国投资者购买已建成住宅的政策延长至2029年6月30日。这一措施旨在为本地买家、尤其是首次置业者创造更公平的竞争环境。

数字身份

开放银行与网络安全

让贷款流程更顺畅

总结

END

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