自2007年9月开始，政府允许SMSF通过无追索权的贷款（limited recourse loan)进行投资。无追索权贷款指当SMSF无力偿还贷款时，银行或贷方无权追索抵押物之外的资产。加上养老金内的诸多税务优惠，通过贷款投资成为大家的热门话题。

今天我们来聊一下SMSF来做商业地产的贷款。

我可以借多少钱？

• 借贷高达商业物业价值的70％.
• 借贷高达住宅物业价值的80％。
• 有商业物业为担保的贷款期限可长达15年。
• 仅支付利息的期限最长为5年（住宅物业为15年）。

我们可以如何帮助您？

每个客户都不同，所以这一切都取决于您的需求。

如果您有大额存款和相对简单直接的申请，我们可以帮助您获得尽可能低的利率。 我们知道哪些银行对SMSF贷款收取与标准商业物业贷款相同的利率。

如果您有一个复杂，难通过的情况，那么我们会找到一个可以接受您情况的贷款机构。 不同的贷款机构接受不同的房产类型，收入证据，基金结构，有着不同的利息保障比率，和贷款上限。 当然，我们会进行谈判以确保您获得最好的利率。

对于大额贷款，我们将代表您进行谈判，以获得最低的利率。 在大多数情况下，我们可以为您提供比您直接与银行交涉更好的交易。

您的物业

并非所有商业物业都会被接受的.

银行更偏向于SMSF贷款，并以标准商业物业作为担保。

贷款相对容易的物业有：

• 住宅物业
• 办公室
• 工厂
• 仓库
• 零售店
• 餐厅
• 偏远地区的物业
• 农场（部分农场）

贷款相对困难的特殊物业类别有：

• 开发土地
• 空置土地（在某些情况下）
• 物业状况不佳
• 酒吧，加油站和日托中心等

如果您先确定您所购买的物业是否可以贷款，或者可以贷款多少，可以和我们联系。

购买您自己的商业物业？

如果您是企业家（自雇人士）并且拥有SMSF，将您的商业物业出售给您的SMSF，则可能带来税，资金或投资方面的利益。

向您自己的SMSF出售住宅物业是违法的，但是对于商业物业没有这样的限制。

相对于直接地在SMSF中购买商业投资物，一些贷款机构会支持并偏向于这种类型的交易。

在决定将您的商业物业出售给您的SMSF之前，您应该向您的会计师和理财师寻求财务建议，因为这需要考虑到复杂的增值税（CGT），SMSF的法律以及您自己的个人财务状况。

您的SMSF的法律结构是怎么样的？

谁是您的SMSF的受托人？

在SMSF里让人作为受托人跟在公司任命人为受托人有着不同法律。

如果受托人是一个个体，一些贷方会限制贷款金额，而有些贷方则不会。

除此之外，一些贷方会调查SMSF里的成员的财务状况，或者在用退休金贡献来还贷的情况下，贷方会要求成员的收入证明。

您需要提供哪些文件？

大多数的贷方都要求以下：

• SMSF基金契约。
• 托管人信托契约。
• SMSF的纳税申报表（有一些例外）。
• 租金收入证据。
• 物业销售合同。

可以避免给予个人担保吗？

SMSF贷款被称为“无追索权贷款”，意味着银行不能出售SMSF里作为担保的物业以外的其他资产去，如果您的财政出现问题，银行只能没收您的物业，而不能碰您SMSF的其他投资。

但是如果物业出售后，贷款尚未全额偿还，那么他们可以从成员/受托人的个人资产中收回资金。

如果您有大额抵押贷款和相当大的存款，那么在某些情况下，我们可以与贷方协商将该条款排除在协议之外。

可以为我目前的SMSF贷款再融资吗？

是的，只要您不增加贷款金额，您就可以将当前的SMSF贷款融资到较低的利率。

如果您的贷款已超过一年或两年，那么您现在的利率很可能会比我们可以给您争取到的高了。

可以转贷多拿钱来买另一处房产吗？

不能

您无法将SMSF里的现有贷款拿去拿出更多的钱金额去购买其他房产，即使这“其他”房产也将在您的SMSF中。

可以放出产权作为商业贷款吗？

不，您不能使用SMSF中的财产作为商业贷款的担保。

您的SMSF中的物业价值将计算在您的资产状况里，并可以帮助您获得商业贷款批准，但不能将产权使用为担保。

为什么银行如此保守？

银行在贷款给SMSF时比较保守，因为：

• 这贷款是“无追索权”的，使他们更难以收回资金。
• 商业性质的物业意味着它需要花更长的时间来出售。
• 目前的贷款政策相对于保守。

什么是LRBA？

澳大利亚政府应用了有限借款追索安排（LRBA）作为SMSF受托人借钱购买物业的方式。

主要保障是，如果您违约抵押，您有责任出售您购买的单个（或多个）房产，而SMSF中的其他资产会被受到保护。

您可以在 下面的官方链接了解更多相关信息：

https://www.ato.gov.au/super/self-managed-super-funds/in-detail/smsf-resources/smsf-technical/limited-recourse-borrowing-arrangements—questions-and-answers/

申请SMSF商业贷款

我们的贷款经纪是SMSF贷款的专家，知道哪些银行可以批准您的贷款并给您低利率。

您可以在购买之前，先和我们了解一下贷款的具体情况。